Woning met splitsingsmogelijkheden verkopen: wat doet die potentie met de waarde?

U weet misschien al dat er meer uit uw woning te halen is. Het pand is ruim, bestaat uit meerdere verdiepingen of heeft een indeling waarbij het logisch voelt om te onderzoeken of er twee woningen van gemaakt kunnen worden.

Misschien heeft u zelfs al een architect gesproken, tekeningen laten maken of eerder onderzoek gedaan.

Dan ontstaat een belangrijke keuze:

gaat u die potentie eerst zelf realiseren, of verkoopt u de woning terwijl die mogelijkheden er nog in zitten?

Bij Wij Kopen Kluswoningen kijken we bij dit soort woningen niet alleen naar de huidige situatie. Als er concrete mogelijkheden zijn voor splitsing, uitbouw of een andere ontwikkeling, kunnen die mogelijkheden ook relevant zijn voor ons bod.

Wat bedoelen we met splitsingsmogelijkheden?

Bij splitsing kan het gaan om verschillende trajecten.

Een grote woning kan bijvoorbeeld bouwkundig worden opgedeeld in meerdere zelfstandige woningen. Daarnaast kan het nodig zijn om het pand juridisch en kadastraal te splitsen wanneer delen later afzonderlijk verkocht moeten kunnen worden.

Dat een woning qua formaat of indeling geschikt lijkt, betekent daarom nog niet automatisch dat splitsing ook daadwerkelijk mogelijk is.

Wij kijken liever naar de specifieke woning dan naar algemene regels als:

“Het pand is groot genoeg, dus splitsen zal wel kunnen.”

De indeling, toegang, technische situatie, juridische positie en lokale regels spelen allemaal mee.

Wanneer zien wij interessante splitsingspotentie?

Er bestaat geen simpele formule waarmee u zelf direct kunt vaststellen of een pand interessant is voor splitsing.

Wel zijn er kenmerken waardoor wij verder gaan kijken.

Denk bijvoorbeeld aan:

• veel vierkante meters;

• meerdere volwaardige verdiepingen;

• een logische indeling;

• bestaande of mogelijke afzonderlijke entrees;

• voldoende ruimte voor eigen voorzieningen;

• een praktisch trappenhuis;

• een pand dat eerder anders is gebruikt of ingedeeld;

• bestaande tekeningen of onderzoek.

Een ruime bovenwoning over drie verdiepingen kan daardoor bijvoorbeeld interessanter zijn om verder te onderzoeken dan een klein appartement op één verdieping.

Maar uiteindelijk gaat het altijd om de combinatie van factoren.

Splitsingspotentie is nog geen zekerheid

Dit vinden we belangrijk om duidelijk te zeggen.

Een woning met mogelijke splitsingspotentie is niet hetzelfde als een woning waarvan vaststaat dat deze gesplitst kan worden.

Heeft u al onderzoek laten uitvoeren? Dan kan dat de situatie een stuk concreter maken.

Denk aan:

• architectentekeningen;

• een eerste ontwerp;

• correspondentie over de mogelijkheden;

• bouwkundige informatie;

• eerder vergunningenonderzoek;

• een eerder plan dat wel of niet is doorgezet.

Die informatie kan waardevol zijn wanneer u besluit te verkopen.

U hoeft dus niet altijd eerst zelf het hele traject af te ronden voordat wij naar de woning kunnen kijken.

Moet u eerst zelf splitsen om van de potentie te profiteren?

Niet per definitie.

Zelf ontwikkelen kan aantrekkelijk zijn. Wanneer u een groot pand succesvol kunt opdelen in meerdere zelfstandige woningen, kan daarmee extra waarde worden gecreëerd.

Maar tussen een interessante mogelijkheid en een volledig afgerond project zit vaak een behoorlijk traject.

U krijgt mogelijk te maken met:

• architecten en adviseurs;

• onderzoeken;

• vergunningen;

• bouwkundige aanpassingen;

• installaties;

• aannemers;

• financiering;

• planning;

• notariële werkzaamheden;

• en onzekerheid over de uiteindelijke uitkomst.

Als u dat traject zelf wilt uitvoeren, kunt u mogelijk meer van de uiteindelijke ontwikkelwaarde zelf realiseren.

Daar staat tegenover dat u ook zelf de investering, tijd en het risico draagt.

Wanneer kan zelf ontwikkelen verstandig zijn?

Wij zouden niet adviseren om iedere woning met ontwikkelpotentie meteen te verkopen.

Zelf ontwikkelen kan juist logisch zijn wanneer:

• de mogelijkheden al goed zijn onderzocht;

• u voldoende budget heeft;

• u ervaring heeft met dit soort projecten;

• de kosten redelijk voorspelbaar zijn;

• u voldoende tijd heeft;

• en de mogelijke extra waarde opweegt tegen de investering en het risico.

In zo'n situatie kan het aantrekkelijk zijn om het traject zelf af te maken.

Het belangrijkste is dus niet alleen de vraag hoeveel extra waarde er mogelijk is, maar ook wat u moet doen om die waarde daadwerkelijk te realiseren.

Wanneer wordt verkopen mét de potentie interessant?

Dat wordt vooral interessant wanneer u de mogelijkheden wel ziet, maar het traject niet zelf wilt uitvoeren.

Misschien wilt u niet eerst maanden of langer bezig zijn met tekeningen, vergunningen, aannemers en financiering.

Of u heeft al onderzoek gedaan, maar wilt niet zelf de volgende stap zetten.

Dan hoeft de keuze niet alleen te zijn:

óf nu verkopen alsof de potentie niet bestaat, óf eerst alles zelf ontwikkelen.

Wij kunnen juist kijken naar de woning zoals deze er nu bij staat én naar de mogelijkheden die we na aankoop zelf kunnen benutten.

Hoe nemen wij die mogelijkheden mee in ons bod?

We kijken bij zo'n woning verder dan alleen naar de huidige keuken, badkamer of indeling.

We willen begrijpen:

• hoe groot de woning is;

• hoe deze nu is ingedeeld;

• hoe de verschillende verdiepingen bereikbaar zijn;

• welke technische aanpassingen waarschijnlijk nodig zijn;

• wat er al onderzocht is;

• en welke ontwikkeling uiteindelijk realistisch kan zijn.

Hoe concreter de mogelijkheden, hoe beter we ze kunnen beoordelen.

Dat betekent niet dat toekomstige ontwikkelwaarde volledig als gegarandeerde waarde kan worden betaald. Wanneer een ontwikkeling nog niet is uitgevoerd of vergund, nemen wij na aankoop immers ook het risico dat plannen moeten worden aangepast of niet doorgaan.

Maar concrete ontwikkelpotentie kan wel degelijk verschil maken in hoe wij naar een woning kijken.

Heeft eerder onderzoek waarde bij verkoop?

Ja.

Heeft u al tijd en geld besteed aan onderzoek, gooi die informatie dan zeker niet weg.

Zelfs wanneer een plan uiteindelijk niet is uitgevoerd, kan het voor ons nuttig zijn om te zien:

• welke indelingen zijn onderzocht;

• welke mogelijkheden een architect zag;

• welke problemen naar voren kwamen;

• welke aanpassingen nodig zouden zijn;

• en hoe ver het traject al is gekomen.

Een woning waarbij al serieus onderzoek is uitgevoerd kunnen we daardoor anders beoordelen dan een woning waarbij splitsing alleen nog een eerste idee is.

Wat zien wij in de praktijk?

Bij woningen met interessante ontwikkelpotentie is het meestal niet één spectaculaire eigenschap die het verschil maakt.

Het is vaak juist een combinatie.

Een pand heeft bijvoorbeeld veel vierkante meters, meerdere verdiepingen en een indeling waarbij verschillende delen redelijk zelfstandig kunnen functioneren.

Bij een andere woning kan de oppervlakte vergelijkbaar zijn, maar maken de toegang, indeling of benodigde werkzaamheden het traject juist veel complexer.

Daarom kijken wij nooit alleen naar het aantal vierkante meters.

Ook uitspraken als “de buren hebben het gesplitst, dus bij mij kan het ook” zijn voor ons onvoldoende.

We willen begrijpen wat er specifiek met déze woning mogelijk is.

Wat als de woning daarnaast ook volledig gerenoveerd moet worden?

Dat komt regelmatig samen.

Een pand kan zowel veel renovatiewerk nodig hebben als interessante ontwikkelmogelijkheden hebben.

In dat geval kijken we naar beide.

Wat moet er worden gerenoveerd en welke woning of woningen kunnen daarna ontstaan?

Heeft uw woning vooral jarenlang onderhoud gemist en speelt ontwikkeling nauwelijks een rol? Lees dan ook ons artikel over een woning met achterstallig onderhoud verkopen.

Is de verbouwing juist al begonnen, maar vervolgens stil komen te liggen? Lees dan wat u kunt doen met een half verbouwde woning.

Zo houden we deze onderwerpen bewust uit elkaar: achterstallig onderhoud, een vastgelopen verbouwing en ontwikkelpotentie vragen ieder om een andere beoordeling.

Moet u eerst investeren voordat u met ons kunt praten?

Nee.

U hoeft niet eerst:

• een architect in te schakelen;

• een volledige vergunningaanvraag te starten;

• de woning te verbouwen;

• of tienduizenden euro's in onderzoek en ontwikkeling te investeren.

Heeft u al informatie beschikbaar, dan bekijken we die graag.

Heeft u die nog niet, dan kunnen we alsnog eerst naar de woning en de situatie kijken.

Dat voorkomt dat u kosten maakt voor een traject dat u uiteindelijk misschien helemaal niet zelf wilt uitvoeren.

Veelgestelde vragen over een woning met splitsingsmogelijkheden verkopen

Kan ik een woning verkopen voordat splitsing is uitgevoerd?

Ja. Een woning hoeft niet eerst daadwerkelijk gesplitst te zijn voordat deze verkocht kan worden. De koper kan eventuele ontwikkeling na aankoop zelf verder onderzoeken en uitvoeren.

Is een woning automatisch meer waard als deze mogelijk gesplitst kan worden?

Nee. De waarde hangt af van hoe realistisch en concreet de mogelijkheden zijn, welke investeringen nog nodig zijn en welke risico's de koper overneemt.

Moet ik eerst een vergunning aanvragen voordat ik verkoop?

Niet noodzakelijk. Bestaand onderzoek of een vergunning kan de mogelijkheden concreter maken, maar u hoeft niet eerst zelf het volledige traject af te ronden om de woning bij ons aan te melden.

Moet ik eerst een architect inschakelen?

Nee. Heeft u al tekeningen of onderzoek, dan kan dat helpen. Maar het is geen vereiste om eerst zelf een architect in te schakelen.

Nemen jullie bestaande tekeningen en onderzoeken mee?

Ja. Architectentekeningen, plattegronden, correspondentie, eerdere plannen en andere relevante informatie kunnen helpen bij onze beoordeling.

Kopen jullie ook als nog niet zeker is of splitsing mogelijk is?

Dat kan. We beoordelen per woning hoe concreet de mogelijkheden zijn en welk risico nog resteert.

Kan renovatie én splitsing tegelijk interessant zijn?

Ja. Juist bij woningen waar veel aan moet gebeuren kan het interessant zijn om tijdens de renovatie ook naar een andere indeling of verdere ontwikkeling te kijken.

Is zelf ontwikkelen altijd financieel beter?

Niet noodzakelijk. U kunt mogelijk meer waarde realiseren, maar moet daar ook de kosten, tijd en het ontwikkelrisico tegenover zetten. Wat het beste is verschilt per woning en eigenaar.

Uw woning met splitsingsmogelijkheden verkopen?

Weet u dat er waarschijnlijk meer in uw woning zit, maar wilt u het traject van onderzoek, vergunningen en verbouwing niet volledig zelf uitvoeren?

Meld uw woning vrijblijvend aan via Wij Kopen Kluswoningen.

Heeft u al tekeningen of onderzoek beschikbaar? Dan kunnen we die direct meenemen bij onze beoordeling.

Met meer dan 10 jaar ervaring en 85+ vijfsterrenreviews op Google kunt u rekenen op een ervaren en betrouwbare partij.

CONTACT

Benieuwd naar onze diensten of heeft u specifieke vragen? Ons team helpt u graag verder!

Liever direct telefonisch contact? Bel ons op
085 - 744 4719, we zijn bereikbaar op werkdagen van 09:00 tot 18:00.

Neemt u liever contact op via e-mail? Mail ons op
info@wijkopenkluswoningen.nl

Raadhuisstraat 20
1016 DE Amsterdam